Die steuerliche Behandlung von Einnahmen aus der Dachvermietung
Die Installation von Photovoltaik-Anlagen auf großen Gewerbedächern liegt voll im Trend. Das ist kaum verwunderlich, denn immer mehr Gewerbetreibende erkennen, dass die Dachfläche eine lukrative und langfristig sprudelnde Einnahmequelle sein kann.
Dabei gibt es mehrere unterschiedliche Modelle, mit denen sich das Dach zu Geld machen lässt: Zunächst bietet sich die direkte Verpachtung des Daches an einen spezialisierten Anbieter an. Ist das Dach baufällig, so können die Einnahmen aus der Dachvermietung mit einer Dachsanierung kombiniert werden.
Eine weitere Möglichkeit ist der Bau und Betrieb einer eigenen Photovoltaik-Anlage. Hier stellt sich die Frage, ob der Strom selbst konsumiert werden soll, oder ganz oder teilweise ins Netz eigespeist werden soll.
Welche Möglichkeit auch immer in Betracht kommt – wenn es um Einnahmen geht, ist der Fiskus meist nicht weit. Was Sie bei den verschiedenen Modellen hinsichtlich der Steuer bedenken sollten, haben wir im folgenden zusammengestellt.
Das Gewerbedach als Mietobjekt
Grundsätzlich werden Sie zum Vermieter, wenn Sie Ihr Dach verpachten. Die Dachvermietung gilt als umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung (§ 4 Nr. 12a UStG). Vergleichbar ist sie etwa mit der Vermietung einer Grundstücksfläche für einen Mobilfunkmast.
Diese Möglichkeit ist aus Sicht des Vermieters in steuerlicher Hinsicht die wohl einfachste Lösung. Die Einnahmen aus der Dachvermietung müssen lediglich über die Einkommensteuer oder die Körperschaftsteuer bei Körperschaften versteuert werden. Gegebenenfalls fällt auch Gewerbesteuer an (siehe unten).
Bei der Pachtzahlung kann diese als Einmalzahlung oder monatlich vereinnahmt werden. Bei der jährlichen Zahlung wird diese jährlich über die Laufzeit des Pachtvertrags vom Vermieter versteuert. Bei einer Einmalzahlung wird diese bei der Bilanzierung über den gesamten Pachtzeitraum verteilt („Abgrenzung“). Die Steuer für die Einmalzahlung ist somit nicht sofort im Jahr der Einnahme zu entrichten.
Wenn Sie sich für dieses Modell entschieden haben, können Sie im Solarrechner in der rechten Spalte dieser Seite (gelber Kasten) Ihre möglichen Einnahmen errechnen. Wir erstellen Ihnen gerne ein entsprechendes Angebot.
Tipp: Je nach individuellem Sachverhalt sollte geprüft werden, ob eine Option zur Umsatzsteuer möglich und sinnvoll ist, da dann gegebenenfalls gezahlte Vorsteuer erstattet werden können.
Die Kombination Dachsanierung und Dachvermietung
Ist das Dach marode, so kann der Anlagenbetreiber die Sanierung des Daches übernehmen und erhält als Gegenleistung das Nutzungsrecht für das Dach. Dabei handelt es sich um einen sogenannten tauschähnlichen Umsatz. Davon spricht man, wenn das Entgelt für eine Lieferung in Form einer sonstigen Leistung – in diesem Fall der Dachsanierung – besteht.
Das sanierte Dach stellt eine so genannte Werklieferung dar, die sofort in das Eigentum des Dachvermieters übergeht.
Für die Dachsanierung wird im Normalfall durch den Anlagenbetreiber eine Dachdeckerfirma beauftragt. Für die Kosten kann der Anlagenbetreiber einen Vorsteuerabzug geltend machen. Die Umsatzsteuer muss er jedoch bei der Weiterlieferung an den Dachvermieter ausweisen und abführen. Ob dieser wiederum den Vorsteuerabzug geltend machen kann, hängt von der Gebäudenutzung ab. Grundsätzlich ist dies nur möglich, wenn die Immobilie für betriebliche Zwecke genutzt wird, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind oder das Gebäude umsatzsteuerpflichtig vermietet ist.
Tipp: Ist eine Dachsanierung erforderlich, so sollte überlegt werden, dazu selbst eine Firma zu beauftragen, zumindest aber einen Experten für die Aufwandsermittlung.
Der Verkauf von Strom der eigenen Photovoltaik-Anlage
Während sich bei der Vermietung eines Daches der Mieter um den Betrieb der Photovoltaikanlage kümmert und Ihnen regelmäßig Miete zahlt, gibt es eine weiteres Modell: Die eigene Solaranlage.
Speisen Sie den erzeugten Strom ins öffentliche Netz ein, so erhalten Sie vom Netzbetreiber eine Vergütung.
Grundsätzlich ist dieser Verkauf von Strom als unternehmerische bzw. gewerbliche Tätigkeit zu bewerten. Das gilt auch dann, wenn Sie nur einen Teil des Stroms ins Netz einspeisen und einen anderen Teil selbst nutzen.
Folglich müssen Sie monatlich bzw. vierteljährlich eine Umsatzsteuervoranmeldung und eine jährliche Umsatzsteuererklärung abgeben. Die Umsatzsteuer des verkauften Stroms können Sie im Gegenzug als Vorsteuer geltend machen. Gleiches gilt auch für die Baukosten der Photovoltaik-Anlage. Diese Kosten können Sie zudem als Betriebsausgaben über die Laufzeit der Anlage abschreiben.
Nutzten Sie den erzeugten Strom teilweise für z.B. den Eigenbedarf oder steuerfreie Vermietungsumsätze, kann aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den laufenden Kosten der Anlage nur ein anteiliger Vorsteuerabzug geltend machen (für die unternehmerische Verwendung).
Alternativ kann die Besteuerung ggf. auch nach § 19 UStG als Kleinunternehmer in Betracht kommen. Dann müssen Sie keine Umsatzsteuer abführen, können allerdings die gezahlte Umsatzsteuer für Bau und Betrieb der Photovoltaik-Anlage nicht als Vorsteuer geltend machen. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregel sind Jahresumsätze (also die Einnahmen aus dem Stromverkauf), die eine bestimmte Grenze nicht übersteigen dürfen. Ab dem Jahr 2020 darf der Umsatz des vorangegangenen Jahres 22.000,- EUR nicht übersteigen; für das Folgejahr darf die Umsatzerwartung 50.000,- EUR nicht übersteigen.
Photovoltaikanlagen und die Gewerbesteuer
Der eigenständige Betrieb einer Solaranlage fällt unter die Gewerbesteuerpflicht. Diese Pflicht hat der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2019 zumindest für Kleinanlagen bis 10 Kilowatt aufgehoben. Ohnehin gilt jedoch die Grenze von 24.500 Euro Gewinn, ab der Gewerbesteuer erst anfällt. Ist dies der Fall, ist eine Anmeldung beim Finanzamt erforderlich.
Tipp: Es empfiehlt sich, die Gewerbesteuererklärung auch dann abzugeben, wenn Verluste aus dem Betrieb entstanden sind. Sie können für die künftigen Jahre als Verlustvortrag geltend gemacht werden und so die Steuerlast für die Folgejahre senken.
Die Solaranlage für die ausschließlich eigene Nutzung
Wird der Strom der Photovoltaikanlage ausschließlich zur Eigennutzung verwendet, hat dies keine steuerliche Relevanz. Der Betrieb ist damit quasi eine Privatangelegenheit und der Betreiber ist somit von allen Steuerpflichten befreit. Soweit die Anlage auf einer eigengenutzten Immobilie aufgebaut ist, können Handwerkerkosten für Instandsetzung und Wartung als sog. haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerkosten in Höhe von 20% des Arbeitslohnes von der Einkommensteuer abgesetzt werden.
Mit diesem Artikel möchten wir Ihnen eine erste Orientierung zu Steuer und Photovoltaik bieten. Bitte wenden Sie sich beim Kauf bzw. Betrieb einer Solaranlage im Vorfeld an einen Steuerberater. Für die Richtigkeit der Angaben und mögliche zukünftige Änderungen übernehmen wir keine Gewähr. Wir bedanken uns für die freundliche Unterstützung durch Fiedler - Steuerberater, Hamburg bei der Erstellung dieses Artikels.
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